En bref : un syndic peut être révoqué par l’assemblée générale avant la fin de son contrat, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement pour une inexécution suffisamment grave de ses obligations. Le plus souvent, il est plus simple et plus sûr de désigner un nouveau syndic à l’échéance ou par anticipation, sans avoir à prouver de faute.
Révocation ou changement de syndic : deux démarches différentes
La révocation met fin au contrat du syndic en cours de mandat en lui reprochant des manquements. Le changement de syndic consiste à désigner un nouveau syndic, à l’échéance du contrat ou avant, et n’exige aucun motif. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, lorsque l’assemblée désigne un nouveau syndic, le contrat de l’ancien prend fin à la date de prise de fonction du nouveau, sans indemnité. C’est la voie privilégiée dans la grande majorité des cas : voir notre guide sur le changement de syndic.
Les motifs d’une révocation
Le contrat type de syndic prévoit que la résiliation par le syndicat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave. Exemples souvent invoqués :
- absence de convocation de l’assemblée générale annuelle ;
- défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
- non-exécution répétée des décisions votées ;
- absence de réponse prolongée aux demandes du conseil syndical ;
- défaut de tenue de la comptabilité ou de transmission des pièces.
Les faits doivent être documentés : courriers, relances, procès-verbaux, échanges avec le conseil syndical.
La procédure, étape par étape
- Inscrire la question à l’ordre du jour. Le conseil syndical, ou un copropriétaire, notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la révocation à l’ordre du jour de l’assemblée.
- Prévoir le successeur. Joignez à la convocation un ou plusieurs contrats de syndic, pour que l’assemblée puisse désigner un nouveau syndic lors de la même séance.
- Voter. La révocation et la désignation du nouveau syndic sont votées à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), avec possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 dans les conditions prévues par l’article 25-1.
- Organiser la passation. Le syndic sortant dispose de délais légaux pour transmettre les fonds et les archives : voir notre article sur les archives non transmises.
Les risques d’une révocation mal fondée
Si les manquements ne sont pas suffisamment graves ou pas démontrés, le syndic révoqué peut demander en justice une indemnisation. C’est pourquoi, lorsqu’une assemblée générale est proche, la désignation d’un nouveau syndic est généralement préférable à la révocation.
Exemple pratique
Une copropriété de 30 lots constate que son syndic n’a pas convoqué d’assemblée depuis 18 mois et ne répond plus au conseil syndical. Le président du conseil syndical envoie une mise en demeure, puis demande la convocation d’une assemblée. L’ordre du jour comprend la révocation, motivée par ces faits, et la désignation d’un nouveau syndic dont le contrat est joint.
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Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 18, 24, 25 et 25-1), décret n° 67-223 du 17 mars 1967, contrat type de syndic issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 modifié.
