Le règlement de copropriété est le document de référence qui fixe les règles de fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Il détermine notamment la destination de l’immeuble, la répartition entre parties privatives et parties communes, les conditions d’utilisation des lieux et la répartition des charges.
Il peut être modifié, mais la procédure dépend du contenu de la clause concernée. Une modification doit en principe être inscrite à l’ordre du jour puis votée par l’assemblée générale des copropriétaires, selon une majorité qui varie en fonction de sa nature. Certaines décisions exigent la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité ou l’unanimité.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document contractuel qui s’impose aux copropriétaires et, dans certaines conditions, aux occupants de l’immeuble. Il organise les droits et les obligations de chacun dans les parties privatives et les parties communes.
Il est généralement établi lors de la création de la copropriété. Il est publié au service de la publicité foncière afin d’être opposable aux propriétaires successifs. Lorsqu’un lot est vendu, l’acquéreur doit pouvoir en prendre connaissance, avec ses éventuels modificatifs.
Le règlement ne doit pas être confondu avec le carnet d’entretien, le procès-verbal d’assemblée générale ou les règles ponctuelles adoptées par le syndicat des copropriétaires. Ces documents n’ont pas la même fonction et ne se modifient pas selon les mêmes règles.
Que contient le règlement de copropriété ?
La description de l’immeuble et des lots
Le règlement présente la structure juridique et matérielle de l’immeuble. Il identifie les différents lots de copropriété et précise, pour chacun d’eux, sa consistance et sa destination.
Le lot comprend généralement une partie privative et une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. Le document peut ainsi identifier un appartement, une cave, un parking, un local commercial ou un jardin à jouissance privative.
Cette description est souvent complétée par l’état descriptif de division. Celui-ci numérote les lots et indique leur consistance. Même s’ils sont fréquemment réunis dans un même acte, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division répondent à des fonctions différentes.
La distinction entre parties privatives et parties communes
Le règlement indique ce qui appartient exclusivement à chaque copropriétaire et ce qui relève des parties communes. Cette distinction est essentielle pour déterminer qui peut utiliser un élément, qui doit l’entretenir et qui doit financer les travaux.
Les parties communes comprennent habituellement les éléments nécessaires à la conservation et au fonctionnement de l’immeuble, comme la toiture, les fondations, les murs porteurs, les escaliers ou certains équipements collectifs. Toutefois, la qualification exacte dépend du règlement et de la configuration de la copropriété.
Le document peut aussi prévoir des parties communes spéciales, attachées à certains bâtiments ou à certains lots, ainsi que des parties communes à jouissance privative. Un jardin ou une terrasse peut, par exemple, rester une partie commune tout en étant réservé à l’usage d’un seul copropriétaire.
La destination de l’immeuble
La destination de l’immeuble décrit la vocation générale de la copropriété et les usages compatibles avec celle-ci. Le règlement peut prévoir un usage d’habitation, un usage mixte, la présence de commerces ou certaines restrictions liées au standing, à la tranquillité ou à la sécurité de l’immeuble.
Cette clause permet de déterminer si une activité professionnelle, commerciale ou de location meublée est compatible avec l’immeuble. Elle doit être interprétée avec les autres règles applicables, notamment les décisions d’assemblée générale, les règles d’urbanisme et, le cas échéant, les dispositions relatives aux changements d’usage.
Les règles d’utilisation des parties privatives et communes
Le règlement encadre l’usage des lots et des espaces communs. Il peut notamment traiter :
- des nuisances sonores et des troubles de voisinage ;
- de l’utilisation des ascenseurs, escaliers, couloirs et équipements collectifs ;
- de l’installation d’enseignes, de stores, de paraboles ou de dispositifs visibles depuis l’extérieur ;
- de l’usage des balcons, terrasses, jardins et parkings ;
- de la détention d’animaux, sous réserve du respect des règles légales ;
- des conditions de réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Une clause du règlement ne peut toutefois pas autoriser une atteinte aux droits des copropriétaires, ni contredire une règle impérative. Une restriction doit notamment être justifiée par la destination de l’immeuble et ne pas être formulée de manière abusive.
La répartition des charges
Le règlement fixe la répartition des charges entre les copropriétaires. Il distingue généralement les charges générales, liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, des charges spéciales liées à un équipement ou à un service collectif.
La quote-part des charges générales est déterminée en fonction de la valeur relative de chaque lot, tandis que les charges d’équipements et de services collectifs peuvent dépendre de leur utilité objective pour chaque lot. Un copropriétaire peut donc être dispensé de certaines charges lorsqu’un équipement ne présente aucune utilité pour son lot, selon les conditions prévues par la loi et le règlement.
La répartition des charges ne doit pas être confondue avec la répartition des tantièmes de parties communes. Les deux éléments peuvent être liés, mais ils ne répondent pas toujours au même calcul.
Les règles de fonctionnement de la copropriété
Le règlement complète les dispositions légales relatives au syndicat des copropriétaires, au syndic et au conseil syndical. Il peut préciser les modalités pratiques d’administration et d’usage de l’immeuble, dans la limite des règles impératives.
Le syndic ne peut pas modifier seul le règlement. De même, une simple décision du conseil syndical ne suffit pas lorsqu’une clause du règlement doit être changée. La modification relève de l’assemblée générale, sauf intervention du juge dans les cas prévus par la loi.
Qui doit respecter le règlement de copropriété ?
Le règlement s’impose aux copropriétaires, mais ses règles d’usage concernent aussi les occupants des lots : locataires, occupants à titre gratuit ou autres personnes autorisées à y résider. Le copropriétaire reste généralement responsable du respect du règlement par son locataire.
Le syndic peut rappeler une règle, demander la cessation d’un trouble ou engager les démarches nécessaires en cas de violation. Selon la situation, le syndicat des copropriétaires peut également saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble et, le cas échéant, la réparation d’un préjudice.
Avant toute action, il est utile de vérifier la clause invoquée, sa version applicable et les preuves disponibles : courriers, photographies, constats, témoignages ou procès-verbaux.
Comment modifier un règlement de copropriété ?
1. Identifier précisément la clause à modifier
La première étape consiste à déterminer si le projet concerne une règle d’usage, une répartition de charges, la destination de l’immeuble, la consistance d’un lot ou les tantièmes de copropriété.
Cette qualification est importante, car la majorité requise n’est pas la même dans tous les cas. Une modification qui semble rédactionnelle peut, en réalité, modifier les droits d’un copropriétaire ou la répartition financière entre les lots.
2. Préparer le projet de modification
Le projet doit être rédigé de manière précise. Il est préférable de faire apparaître l’ancienne formulation, la nouvelle rédaction et les conséquences pratiques de la modification.
Lorsque le changement porte sur les tantièmes, la répartition des charges, la réunion ou la division de lots, une intervention notariale ou l’établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division peut être nécessaire. Une étude juridique ou technique permet alors d’éviter une rédaction incomplète.
3. Demander l’inscription à l’ordre du jour
Un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande doit être adressée suffisamment tôt et accompagnée du projet, ainsi que des pièces utiles à l’information des copropriétaires.
Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour selon les règles de convocation. L’assemblée ne doit pas voter sur une modification substantielle qui n’aurait pas été clairement présentée aux copropriétaires avant la réunion.
4. Faire voter la résolution avec la bonne majorité
La majorité dépend de l’objet de la modification. Le tableau suivant présente les grands principes, mais la qualification juridique du projet doit être vérifiée au cas par cas.
| Nature du changement | Majorité généralement applicable | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Correction ou adaptation sans modification des droits des copropriétaires | Majorité prévue par la loi selon le contenu de la résolution | Une correction apparente peut avoir des effets juridiques ou financiers. |
| Modification touchant l’usage, la jouissance ou l’administration des parties communes | Souvent majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 | Le projet ne doit pas porter atteinte aux droits des copropriétaires. |
| Modification de la répartition des charges | Unanimité en principe | Des exceptions légales existent, notamment lorsque la modification résulte de travaux, d’un changement d’usage ou d’une décision prévue par la loi. |
| Changement de destination de l’immeuble ou atteinte aux droits des copropriétaires | Unanimité dans les situations les plus protectrices | La compatibilité avec la destination de l’immeuble doit être examinée. |
| Division, réunion ou changement de consistance d’un lot | Majorité variable selon les conséquences du projet | Un modificatif de l’état descriptif de division peut être requis. |
Les règles de majorité résultent principalement de la loi du 10 juillet 1965. Selon le cas, il peut s’agir de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, de la majorité de tous les copropriétaires, de la double majorité ou de l’unanimité.
Il ne faut donc pas se contenter de compter les copropriétaires présents le jour de l’assemblée. Le nombre de voix détenues par chacun et la majorité légalement applicable doivent être pris en compte.
5. Faire publier le modificatif lorsque c’est nécessaire
Après le vote, le modificatif doit être établi et signé selon les formalités adaptées à son contenu. Lorsqu’il modifie les droits attachés aux lots, leur consistance, les tantièmes ou la répartition des charges, une publication au service de la publicité foncière est généralement nécessaire pour assurer son opposabilité aux propriétaires successifs.
Le notaire peut intervenir pour établir l’acte, vérifier la régularité de la décision et accomplir les formalités de publication. Les frais dépendent de la nature du changement et des actes nécessaires.
Quelles majorités faut-il retenir ?
La règle essentielle est la suivante : plus la modification affecte les droits individuels, la destination de l’immeuble ou l’équilibre financier entre les copropriétaires, plus la majorité exigée est élevée.
Une résolution adoptée à une majorité insuffisante peut être contestée devant le tribunal judiciaire. Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale est encadré par la loi et court à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. En cas de doute, il est prudent de consulter un professionnel avant le vote.
Que faire si le règlement est ancien ou contradictoire ?
Les règlements anciens peuvent contenir des clauses devenues illégales, imprécises ou incompatibles avec l’évolution de la législation. Une clause réputée non écrite, parce qu’elle contredit une disposition impérative, ne produit pas nécessairement les effets attendus, même si elle figure encore dans le document.
La copropriété peut alors mettre le règlement en conformité. Cette mise à jour doit être distinguée d’une modification destinée à changer les droits des copropriétaires. Dans le premier cas, la procédure peut être plus simple selon la nature exacte de la clause ; dans le second, la majorité correspondant à l’atteinte portée aux droits reste nécessaire.
En cas de contradiction entre plusieurs documents, il faut examiner le règlement, ses modificatifs publiés, l’état descriptif de division, les décisions d’assemblée générale et les titres de propriété. Une lecture isolée d’un extrait peut conduire à une mauvaise interprétation.
À retenir
- Le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble, les parties privatives et communes, les règles d’usage et la répartition des charges.
- Il s’impose aux copropriétaires et, pour les règles d’occupation, aux occupants des lots.
- Sa modification passe généralement par une résolution inscrite à l’ordre du jour et votée en assemblée générale.
- La majorité dépend de l’objet du changement ; la répartition des charges et la destination de l’immeuble obéissent à des règles particulièrement strictes.
- Un modificatif publié peut être nécessaire lorsque le changement affecte les lots, les tantièmes ou les droits attachés à la copropriété.
FAQ sur le règlement de copropriété
Un copropriétaire peut-il modifier seul le règlement ?
Non. Un copropriétaire ne peut pas modifier seul le règlement. Il doit demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale et obtenir la majorité exigée. Un acte notarié ou une publication peut ensuite être nécessaire.
Le syndic peut-il changer une clause du règlement ?
Non. Le syndic applique le règlement et exécute les décisions de l’assemblée générale, mais il ne dispose pas du pouvoir de modifier seul une clause. Il peut préparer le dossier et organiser le vote.
Faut-il l’unanimité pour modifier un règlement de copropriété ?
Pas toujours. La majorité dépend du contenu de la modification. L’unanimité est toutefois généralement requise lorsque le projet modifie la destination de l’immeuble, porte atteinte aux droits des copropriétaires ou change la répartition des charges, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Où trouver le règlement de copropriété ?
Le copropriétaire peut le demander au syndic, consulter son acte d’acquisition ou contacter le notaire qui a établi l’acte. Les modificatifs publiés doivent également être recherchés afin de disposer de la version complète et à jour.
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