Dans une copropriété, le conseil syndical fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. Il ne gère pas l’immeuble à la place du syndic, mais il l’assiste, le contrôle et prépare les décisions importantes avec lui. Bien constitué et actif, il est l’un des meilleurs garants d’une gestion transparente.
Qu’est-ce que le conseil syndical ?
Le conseil syndical est prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Il est obligatoire dans toutes les copropriétés, sauf si l’assemblée générale décide de ne pas en instituer, à la majorité de l’article 26. Ses membres agissent bénévolement : ils ne sont pas rémunérés, mais les frais nécessaires à leur mission sont pris en charge par le syndicat des copropriétaires.
Qui peut en faire partie et comment est-il élu ?
Les membres sont élus par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, parmi :
- les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
- leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers ;
- les représentants des copropriétaires personnes morales.
Le syndic, son conjoint ou partenaire de PACS, ses parents et ses salariés ne peuvent pas être membres, même s’ils sont copropriétaires. La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, dans la limite de trois ans renouvelables. Le conseil désigne ensuite son président parmi ses membres.
Les missions du conseil syndical
Assister et contrôler le syndic
Le conseil syndical suit la gestion courante : il peut prendre connaissance, et copie, de toutes les pièces relatives à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété (contrats, factures, correspondances, comptes). Il vérifie notamment la comptabilité avant l’assemblée générale et la bonne exécution des décisions votées. Pour comprendre ce que le syndic doit faire, voir notre article sur le rôle du syndic de copropriété.
Donner son avis
Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant la copropriété. L’assemblée fixe un montant de marchés et de contrats à partir duquel sa consultation est obligatoire, ainsi qu’un montant à partir duquel une mise en concurrence est requise. C’est particulièrement utile pour les travaux en copropriété et le choix des prestataires.
Préparer le choix du syndic
Tous les trois ans, avant l’assemblée générale appelée à désigner le syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf si l’assemblée l’en a dispensé. Il compare les honoraires, les prestations incluses et les frais complémentaires. Nos guides sur le contrat de syndic et le changement de syndic détaillent les points à vérifier.
Rendre compte à l’assemblée générale
Chaque année, le conseil syndical rend compte de l’exécution de sa mission à l’assemblée générale. Ce compte rendu permet aux copropriétaires de savoir comment la gestion a été suivie et quelles difficultés ont été rencontrées.
La délégation de pouvoirs
Lorsque le conseil syndical compte au moins trois membres, l’assemblée générale peut lui déléguer le pouvoir de prendre certaines décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24, dans les limites qu’elle fixe (montant, durée, objet). Le conseil syndical doit alors souscrire une assurance de responsabilité civile, et rend compte des décisions prises lors de l’assemblée suivante.
Les bonnes pratiques pour un conseil syndical efficace
- Organiser des points réguliers avec le gestionnaire de la copropriété, au moins avant chaque assemblée générale.
- Consulter les comptes et les pièces sur l’extranet du syndic plutôt que d’attendre l’envoi des documents.
- Répartir les sujets entre membres : finances, travaux, contrats d’entretien.
- Garder une trace écrite des demandes adressées au syndic et des réponses obtenues.
Un syndic qui travaille avec le conseil syndical
Chez Synergi, le conseil syndical dispose d’un interlocuteur dédié, d’un accès en ligne aux comptes et aux documents, et de points de suivi réguliers. Vous gérez une copropriété à Sarcelles, à Pontoise ou dans le Val-d’Oise ? Demandez un devis de syndic pour comparer notre proposition.
